El “alto costo de la vivienda” es un problema real, pero el “tope al alquiler” es la solución equivocada.

El proteccionismo de Donald Trump demuestra que las malas ideas nunca mueren: las empresas se enfrentan a problemas similares (por ejemplo, el declive de un sector industrial), y los políticos suelen ofrecer las mismas respuestas erróneas de siempre ( por ejemplo, los aranceles ). Si el alcalde de Milán, Beppe Sala, no ha recibido un amplio apoyo de la ciudad a la investigación de la fiscalía, es porque, a pesar de la incertidumbre del marco legal, el activismo de la fiscalía se basa en un problema real y acuciante: el alto coste de la vivienda.

El desarrollo de la ciudad ha incrementado significativamente los precios de los alquileres, perjudicando a las clases trabajadoras de los suburbios, expulsando a la clase media del centro histórico y encareciendo enormemente la búsqueda de vivienda para jóvenes y estudiantes. Dado que el "modelo Milán", que construyó rascacielos y transformó la ciudad, está bajo escrutinio, casi parece que construir nuevas viviendas no es la solución a la escasez, sino el problema. Por ello , están surgiendo atajos, tan populares como tales, como el "límite de alquiler": si los precios son demasiado altos, simplemente se congelan.

Es una medida que siempre ha existido, en muchas partes del mundo, aunque no funcione. En este sentido, es similar a los aranceles: los economistas discrepan en casi todo, pero no en esto. El año pasado, cuando el presidente Biden propuso un límite a los alquileres, la Universidad de Chicago realizó una encuesta a destacados economistas para que evaluaran el impacto de la medida en las condiciones de vida, la oferta de vivienda y la desigualdad de los estadounidenses. La tasa de rechazo fue del 70-85%, mientras que la de aprobación, del 0-7%.

Los topes de alquiler tienen muchas desventajas. Como dijo Edward Glaeser , uno de los principales economistas urbanos: «No es particularmente justo. No es una buena manera de asignar el espacio escaso. No es una buena manera de ayudar a los oprimidos. Paraliza una ciudad y le impide adaptarse al cambio». Estas son, a grandes rasgos, las consideraciones expresadas en un estudio de 1946 realizado por dos (aún no) ganadores del Premio Nobel, Milton Friedman y George Stigler .

Esto siempre ha sido así, y se aplica incluso en casos más recientes. El caso de España , y en concreto el de Cataluña, muy popular entre los partidarios de la medida, muestra, segúndiversos estudios , que el "tope" ha reducido los precios una media del 5%, aunque con algunos problemas: la bajada se produjo en las viviendas más caras, mientras que los precios de las más económicas aumentaron. Esto se debe a una reducción de la oferta de viviendas más caras, lo que impulsó la demanda hacia el segmento inferior, impulsando al alza sus precios. También hay un caso reciente que va en la dirección opuesta. Argentina había promulgado una ley que congelaba los alquileres, pero en un país con una inflación altísima, los propietarios habían retirado masivamente sus viviendas del mercado. Una de las primeras medidas del nuevo gobierno de Javier Milei fue la liberalización de los alquileres: en tan solo unos meses , la oferta aumentó un 200% y los precios reales cayeron un 30%.

En general, la congelación de alquileres reduce el valor de las propiedades, la oferta de viviendas de alquiler, la construcción de nuevos apartamentos y la calidad de los existentes. Y no hace falta ser un libertario empuñando una motosierra para entenderlo. En 1971, el economista Assar Lindbeck , socialdemócrata sueco, escribió en un libro sobre la política económica de la Nueva Izquierda que el control de alquileres es «la técnica más eficaz conocida actualmente para destruir una ciudad, con la excepción de los bombardeos».